物管行业进入深度治愈期，头部企业堕入增收不增利窘境。
3月25日晚间，雅生存干事(03319.HK，下称“雅生存”)发布2023年年度事迹，阐发期内，雅生存录得收入154.4亿元，同比增多0.4%。其中，物业护士干事收入同比增长7.8%至108.1亿元，业主升值干事收入同比增长0.6%至23.3亿元，城市干事收入同比增长5.5%至13.9亿元，外延升值干事收入同比下跌46.6%至9.1亿元。
收入增长没能带动利润的擢升。2023年，雅生存完毕毛利约26.5亿元，同比减少21.8%；毛利率为17.1%，同比减少4.9个百分点；净利润约7亿元，同比减少63.9%；净利润率4.5%，同比减少8.1个百分点。
雅生存指出，净利润下滑的原因，一是业务结构治愈，非周期业务(物业护士干事、业主升值干事和城市干事)占比擢升及运营资本高涨；二是出于严慎性原则，对交易过火他应收项及商誉计提减值拨备。
不外，对商誉的减值或关联方应收账款的减值拨备，在如今的物业护士行业并不罕有。除了雅生存，碧桂园干事、金科干事、弘阳干事和朗诗绿色生存等企业也齐进行了联系预警或减值计提。
收并购的苦恼，商誉减值牵扯利润
雅生存营收占比超9成的非周期业务，出现收入高涨但毛利与毛利率下跌的情况。
财报自满，2023年雅生存的非周期业求完毕收入145.3亿元，同比高涨6.3%；该业务收入在总收入中的占比为94.1%，同比高涨5.2个百分点；毛利约为25亿元，同比下跌15.7%；毛利率为17.2%，同比下跌4.5个百分点。
受房地产建筑联系业务影响，雅生存的外延升值办奇迹务收入赫然下滑。
具体而言，雅生存的外延升值办奇迹务包括案场物业护士干事、物业营销代理干事和房屋西席干事等。2023年，该业求完毕收入9.1亿元，同比下跌46.6%；在总收入中的占比为5.9%，同比下跌5.2个百分点；毛利约为1.4亿元，同比下跌65.5%；毛利率为15.8%，同比下跌8.6个百分点。
阐发指出，外延升值办奇迹务毛利率的下跌主如果由于受房地产下行影响，建筑商干事需求及业务限制下跌，但联系业务资本干预仍较高。
交易过火他应收款减值拨备、商誉减值损失，亦对雅生存的净利润产生了影响。
其中，交易过火他应收款减值拨备达到5.4亿元，同比增长14.9%。此前，雅生存曾发布盈利申饬，称公司就关联方客户交易应收款项进行了计提减值拨备约2亿元至3亿元，主要由于房地产阛阓供求关系发生首要变化，关联方客户面对阶段性资金流动性压力，导致关联业务结算周期增长。因此，公司严慎地对关联方客户交易应收款项的减值拨备金额进行评估，作出合理的司帐臆测。
2023年，雅生存产生的商誉减值损失达到4.3亿元，而2022年同时莫得发生联系损失。商誉主要产生自对成员企业的预期异日发展、阛阓隐藏率的擢升、干事组合的推广、升值干事的整合及护士后果的擢升。年报指出，2023年联系损失主如果由于以往年度收并购的部分从属公司业务拓展未能如预期开展，公司对该部分业务进行治愈，导致其收入及利润下跌。
不外，若剔除联所有据的影响，雅生存的中枢净利润不异发生下滑。阐发自满，雅生存经治愈中枢净利润为15.5亿元，同比减少30.3%，该项数据剔除了收并购带来的无形钞票摊销、商誉减值损失、护士从属公司损益、借款利息开支、认沽期权公允价值变动、以公允价值计量且变动计入损益的金融钞票的损益变动、利息收入、金融钞票减值损失净额。
不惟限制论，审慎膨胀
物管企业的收并购“后遗症”，不息在年报中体现。
物管头部企业碧桂园干事在3月27日发布的事迹公告自满，公司金融钞票及左券钞票减值损失达25.9亿元，商誉过火他无形钞票减值损失净额约14.8亿元，净利润同比下跌77.2%至5.2亿元。
弘阳干事则于近日庄重发布事迹公告，公告自满，该公司2023年完毕的净利润为1423.4万元，较2022年下跌84.8%，主要由于受地产行业阛阓环境的影响，对关联方应收款项增多计提减值准备，以及地产建筑步地干事需求减少，非业主升值干事收入下跌导致。
海外呦呦纵不雅物业护士行业，商誉减值主如果过往收并购带来的“后遗症”。出于限制诉求，物业护士行业的收并购事件在2021年达到岑岭后逐年减少。证据克而瑞物管的不十足统计，2021年至2023年，上市物企每年的收并购数目阔别为53起、53起和42起，败露收并购金额阔别为355.88亿元、106.09亿元和33.73亿元。
收并购降温后，物企对限制的气派变得严慎，雅生存也不例外。截止2023年12月31日止，公司在管面积为5.9亿以前米，同比增多8.2%；合约面积快要7.7亿以前米，同比增多4.8%。
雅生存的限制诚然仍在扩大，增速却逐年递减。2020年至2023年，在管面积阔别增长1.4亿以前米、1.1亿以前米、5693万以前米、4470万以前米，合约面积阔别增长1.7亿以前米、1.4亿以前米、6840万以前米、3510万以前米。技术，2020年是增速最快的一年，在管面积同比增长60.2%，合约面积同比增长46.7%。
尽管如斯，雅生存已经处在行业头部的位置。证据克而瑞物管，2023年TOP10企业在管面积门槛值达3.40亿以前米。其中，在管面积冲破5亿以前米的仅有5家，而雅生存在管面积为5.9亿以前米。
时期财经获悉，雅生存护士层在3月26日召开的电话会议向投资者主张，公司异日将“作念有质地的拓展”【MDS-779】イキすぎ美少女アイドル生中出し解禁SEX 未来，即“以现款流佳、盈利能力强为基本原则，有聘请地进行拓展，不只一追求限制，有趣步地攻击及品性口碑”，抓续潜入落实“一城一策”“家具分级”等拓展计谋，抓续保抓跳跃的阛阓化能力。